Investissement locatif immobilier à l’étranger

 

Comment cibler un bien pour investir ?

La localisation géographique … une donnée précieuse

Par principe, vous devriez connaître le lieu où vous souhaitez investir : ceci afin d’éviter des problèmes ultérieurs de revente.
Dans le cas où vous ne connaissez pas le pays dans lequel vous souhaitez investir, faites-vous aider par un professionnel français (si possible) ou bien un professionnel du pays.
Comme en France, la modernisation de la ville et l’urbanisation sont importantes et à prendre en compte.

Images Miami
Cette photo de Miami est fournie gracieusement par TripAdvisor

Les pays européens sont-ils encore intéressants en 2012 ?
L’ Espagne a subi un choc immobilier, cela pourrait être une opportunité de racheter un appartement bien placé à Barcelone, par exemple.
Encore faut-il que les prix de l’immobilier en Espagne ne chutent pas encore ! La crise économique européenne est devenu une crise de l’Euro ce qui n’est pas sans poser de problèmes.
Souvenez-vous que la Grèce, l’Espagne et l’Italie sont des pays européens rentrés dans la CEE avec des difficultés dans les années 80.
D’un autre côté, si vous trouvez un appartement ou une maison en Espagne sur la côte à des prix avoisinants ceux de la France, cela pourrait être une bonne affaire : le taux de chômage est l’un des pires – malheureusement – de l’Europe.
Cela veut dire que vous pouvez embaucher à moindre coût du personnel de maison pour entretenir votre appartement ou votre maison.

 

Déterminez la tranche de prix de votre investissement
Faites attention à votre véritable budget : 30 000 € ne correspond pas à 40 000 € .
Si vous cherchez un bien hors zone Euro, soyez très attentif aux variations des devises !
En 2012, le dollar américain reste encore intéressant pour investir aux Etats-Unis :  il est fort probable que la différence entre le dollar US et l’Euro s’érode pour rééquilibrer les échanges commerciaux entre les Etats-Unis et l’Europe.
Les efforts des pays européens pour abaisser leur endettement permettront peut-être de favoriser ce ré-équilibrage.

Cela voudrait dire qu’en cas d’augmentation du cours du dollar US par rapport à l’Euro vous ferait gagner environ 25% de la valeur du bien acheté … sans prendre d’énormes risques ! Et ceci sans rien faire d’autre que de faire l’acquisition d’un modeste appartement au soleil pour un prix très abordable.

Un exemple : informez-vous sur le marché immobilier américain car il y a encore des opportunités à saisir cette année 2012 !
Le taux de conversion est celui-ci au 19/06/2012 : pour 1 EURO, vous obtenez 1,26 USD ! soit une différence de 26% qui pourrait être prochainement votre gain !

Faites-vous conseiller sur le marché US par des spécialistes, cliquez ici.
Renseignez-vous sur les éventuels frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous devrez déterminer le coût éventuel des travaux (même si vous les faites vous-mêmes) pour vous éviter d’annuler l’opération car vous n’aviez pas prévu le coût des frais des avocats ou notaires.

 

 

Pourquoi investir à l’étranger plutôt qu’en France en 2012 ?
Les opportunités de faire une « bonne affaire » sont maintenant limités en France pour plusieurs raisons :
– le marché immobilier stagne, les prix de l’immobilier en province a baissé dû à une trop forte demande de prix élevés de la part des propriétaires
– les « primes » d’accès à la propriété ont été limitées et seront clôturées : le « PTZ » (Prêt à Taux Zéro) qui était une très opportunité pour les ménages pour accéder à leur 1er acquisition est maintenant limité au marché du neuf.
Or, le prix du marché du neuf n’est pas bon marché. Certaines villes de province voient des programmes beaucoup plus chers que dans l’ancien, alors que les matériaux ne sont « standards » et alors que le neuf ne présente que peu d’intérêt en terme de « charme ». La plupart des programmes en ville sont des immeubles en co-propriétés, de petits « HLM » améliorés sans grande qualité sur le fond.  Ce qui fait grimper la note, ce sont surtout les nouvelles normes de construction. Les constructions neuves sont soumises à des économies d’énergie, au moins sur le chauffage.
Le scandale des économies d’énergie sur le marché immobilier du neuf : alors que le gouvernement avait engagé des « grenelles » de l’environnement, les professionnels du bâtiment ont dû se conformer aux nouvelles directives écologiques. Et, même si les programmes en neuf sont maintenant orientés basse consommation (labels « BBC », etc …), leur construction est rarement écologique : utilisation du béton et ciment à outrance (énorme gâchi d’énergie, ce que l’on appelle l’énergie grise, c’est l’énergie utilisée pour préparer les matériaux de construction), utilisation de laines d’isolation faussement écologiques (laines de roche, laines de verre), utilisation de panneaux PVC ou dérivés de pétrole (plaques de polystyrène extrudé), etc … Pas très écologiques tous ces matériaux car difficilement recyclables.
Il y a aussi une question de qualité de vie et de santé : les matériaux utilisés doivent être rigoureusement sélectionnés à cause notamment des COV (émanation de produits toxiques issus de la colle, par exemple).

En résumé, si vous voulez investir dans le neuf en France, sélectionnez rigoureusement le programme, et informez-vous sur les matériaux et les réelles économies d’énergies. L’un des moyens est de savoir quel sera le niveau des charges de copropriété : si le montant ramené au m2 est très supérieur à celui du m2 dans l’ancien dans le même quartier, il y a alors un souci car le nouvel immeuble devrait vous coûter moins cher (!).

Quels sont les pays dans lesquels un français peut investir sans trop de risques ?
Nous pouvons déjà citer quelques destinations qui peuvent être intéressantes pour investir légalement à l’étranger :

– les Etats-Unis :

  • la Floride
  • Miami et sa banlieue
  • la Californie

– l’Europe :

  • L’ Espagne et les Canaries
  • Monaco (trop cher pour débuter, mais intéressant pour celui qui peut investir)
  • les pays de l’Est : les rives de la mer noire sont recherchés par les slaves, et donc il y a possibilité de faire du locatif touristique

– l’Asie :

  • Singapour, Hong Kong, Shanghai
  • La Thaïlande , l’Indonésie

– l’Amérique latine :

  • le Brésil

 

Photos Singapour
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