Catégorie : Immobilier

Payez moins d’impôts et récupérez légalement votre argent suisse

Le principe du crédit lombard est redevenu à la mode suite aux décisions de l’Etat français de régulariser les français ayant des comptes bancaires à l’étranger, et notamment en Suisse.

Le crédit lombard est un crédit qui est « gagé sur des actifs d’assurance vie ou des valeurs mobilières en dépôt dans l’établissement prêteur ».

C’est donc un moyen efficace et simple pour rapatrier légalement son argent qui dort en Suisse pour le réutiliser en France.
Le but de l’opération est, bien entendu, de ne pas rembourser ce crédit qui est gagé afin que la banque se paye sur la réserve gagée sur ces fonds bancaires suisses.
Et pour les dirigeants ayant des liquidités en Suisse, ils peuvent alors aussi diminuer leur(s) salaire(s) afin de payer moins d’impôts sur le revenu. C’est le double effet kiss-cool si l’on peut dire !

Pour les lecteurs qui auront économiser quelques milliers d’euros en ayant lu cette page, je leur serai grès de remercier l’auteur en me contactant directement. 😉
En plus, pour ceux qui le souhaitent et qui sont imposés à l’ISF, je leur propose des parts sociales défiscalisées (merci de me contacter par formulaire).

 

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Investissement immobilier 2014, investir efficacement

L’immobilier ancien devrait être privilégié par les investisseurs en 2014.

Certains investisseurs ont rapatrié l’argent qu’ils avaient confié aux banques suisses grâce au principe du crédit lombard.
Cet argent devrait leur rapporter encore un peu plus, et tout ceci légalement.
En effet, l’immobilier parisien a subi un léger repli  ( cf http://www.lexpress.fr/actualite/immobilier/immobilier-transactions-en-hausse-et-prix-en-baisse-dans-l-ancien_1351988.html#xtor=AL-189 ), et les investisseurs aiment à diversifier les risques.investissement immobilier 2014
Or, l’immobilier résidentiel ancien est un bon choix pour qui veut obtenir une rente avec un risque calculé : louer un appartement parisien est une bonne affaire au moins sur 5 ans.
Bien sûr, ceux qui rénoveront un appartement ancien bénéficieront de crédit d’impôts s’il y a des travaux d’économies d’énergies qui entrent dans le champ du crédit d’impôts.
De plus, le rachat des factures de travaux d’économies d’énergies est intéressant pour diminuer la note des travaux : différentes GMS (Leclerc, etc …) et magasins de bricolage (Leroy-Merlin) vous octroie une prime pour vos travaux d’économies d’énergies grâce à l’application du grenelle de l’environnement.
Et pour finir, le taux des prêts immobiliers sont encore actuellement bas, il faut en profiter rapidement pour investir dans les grandes agglomérations françaises ou qui sont prisées : Paris, Nantes, Rennes, Marseille, Nice (probablement des affaires à faire en ce moment !) , Aubervilliers (anticipez le métro ligne 12 dans le centre-ville !) .

Un calcul rapide et efficace :

+ taux d’emprunt bas
+ Crédit d’impôts
+ rachat de facture (certificat d’économies d’énergies)
+ appartement rénové (donc loyer légèrement plus élevé)
= meilleur loyer ET augmentation de la valeur nominale de l’appartement

 

 

 

Investir dans l’immobilier en 2012 aux Etats-Unis … et y résider !

Investir aux États-Unis est probablement une réponse à la crise économique européenne !

Photos Las Vegas
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Localisez l’état des USA qui va vous attirer le plus !
Avant de vous lancer dans l’aventure de partir pour les USA, il faut vous renseigner sur la possibilité d’y résider et d’obtenir une carte verte de travail si vous en avez besoin.
Le fait d’acheter un bien immobilier n’entraine pas automatiquement l’obtention d’un visa de résidence permanente.
Photos Las Vegas
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Identifiez les erreurs à éviter !
Certains spécialistes de l’immobilier de Miami vous donnent des conseils directement sur leur site pour acheter un appartement à miami.

Pourquoi investir aux États-Unis ?
Le dollar USD est actuellement encore en la faveur de l’euro. Faites une plus-value rapide une fois que l’euro aura été déprécié par rapport au dollar.
Si on vous proposait un appartement à Paris à 50% de sa valeur réelle, et qu’à cela on ajoute une réduction de -26%, est-ce que vous feriez financer cette opération ?
Un acheteur parisien averti signerait aussitôt la promesse de vente pour ne pas laisser cette opportunité !!!! Alors, pourquoi pas à Miami ?

Des raisons objectives :
Si vous souhaitez de venir résident, c’est aussi une opportunité d’investir aux USA car le dollar est encore attractif pour nous européens !
N’attendez pas votre retraite pour vivre aux states :
la vie à l’américaine : les plages, l’ambiance, le service, les sourires, la décontraction, etc …

Le risque est moins important que de miser en Bourse … ou au casino !

 

L’euro va probablement se déprécier dans les mois qui viennent !
Il est fort probable que l’Europe fasse en sorte que l’Euro veuille diminuer la parité de la devise pour relancer l’économie européenne : un dollar américain plus fort que l’Euro pénalise notamment la France et l’Europe pour ses exportations.
Et, de facto, les États-Unis vendent mieux et exportent plus facilement vers l’Europe … (vérifiez les prix de l’électronique sur ebay, vous aurez une très bonne surprise !).
Les raisons principales sont les tensions provoquées par la crise économique mondiale et aussi la crise des sub-primes.
Plutôt que de vous faire avoir sur un petit appartement parisien ou provincial, investissez donc dans un bien qui devrait reprendre rapidement une valeur de minimum +25%.
Bien sûr, difficile de dire quand !

Les États-Unis est une nation à vocation business et par conséquent se veut un pays stable et libre.

De bonnes conditions pour investir la tête froide !

Et, de facto, les États-Unis vendent mieux et exportent plus facilement vers l’Europe … (vérifiez les prix de l’électronique sur ebay, vous aurez une très bonne surprise !).

 

Et si l’euro ne se déprécie pas, est-ce que je peux faire un bon investissement quand même ?

Bien entendu ! Si vous créez votre affaire aux Etats-Unis et que vous investissez dans l’immobilier, vous aurez plus de chances d’obtenir une carte verte.
Comme vous le savez, c’est un pays où tout est possible :le bon vieux jugement judéo-chrétien européen est moins ancré, et il n’y a pas de honte à gagner de l’argent honnêtement (on ne peut pas en dire autant en France apparemment).

 

 

 

 

Investir dans l’immobilier locatif à Miami

Investir à Miami

Photos Miami
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Identifiez les erreurs à éviter !
Certains spécialistes de l’immobilier de Miami vous donnent des conseils directement sur leur site: le jeu des 7 erreurs à éviter pour investir à Miami.
Pourquoi investir à Miami ou aux États-Unis ?
Le dollar USD est actuellement encore en la faveur de l’euro. Faites une plus-value rapide une fois que l’euro aura été déprécié par rapport au dollar.
Si on vous proposait un appartement à Paris à 50% de sa valeur réelle, et qu’à cela on ajoute une réduction de -26%, est-ce que vous feriez financer cette opération ?
Un acheteur parisien averti signerait aussitôt la promesse de vente pour ne pas laisser cette opportunité !!!! Alors, pourquoi pas à Miami ?

Des raisons objectives :

le soleil: il fait toujours 30 degrés en moyenne. Une fois à la retraite (ou en vacances !), vous pouvez profiter de VOTRE bien immobilier.
la vie à l’américaine : les plages, l’ambiance, le service, les sourires, la décontraction, etc …
Miami est une des villes plus populaires des États-Unis.

Le risque est moins important que de miser en Bourse … ou au casino !

 

L’euro va probablement se déprécier
Il est fort probable que l’Europe fasse en sorte que l’Euro veuille diminuer la parité de la devise pour relancer l’économie européenne : un dollar américain plus fort que l’Euro pénalise notamment la France et l’Europe pour ses exportations.
Et, de facto, les États-Unis vendent mieux et exportent plus facilement vers l’Europe … (vérifiez les prix de l’électronique sur ebay, vous aurez une très bonne surprise !).
Les raisons principales sont les tensions provoquées par la crise économique mondiale et aussi la crise des sub-primes.
Plutôt que de vous faire avoir sur un petit appartement parisien ou provincial, investissez donc dans un bien qui devrait reprendre rapidement une valeur de minimum +25%.
Bien sûr, difficile de dire quand !

Les États-Unis est une nation à vocation business et par conséquent se veut un pays stable et libre.

De bonnes conditions pour investir la tête froide !

Et, de facto, les États-Unis vendent mieux et exportent plus facilement vers l’Europe … (vérifiez les prix de l’électronique sur ebay, vous aurez une très bonne surprise !).

 

Et si l’euro ne se déprécie pas, est-ce que je peux faire un bon investissement quand même ?

Bien entendu !  si le dollar reste moins fort que l’euro, vous aurez plus de facilité à louer votre bien à des européens ! votre investissement sera d’autant plus vite rentabilisé.
Vous pourrez apprécier vous-mêmes de prendre 1 ou 2 semaines de vacances (ou plus !!!) en hiver ou en été … sans pour autant vous ruiner en location de vacances !
Même si vous revendez votre appartement au même prix, vous aurez amorti votre investissement grâce à la location. Une fois encore, vous êtes gagnant !!!

 

Un investissement locatif résidentiel
Vous avez la possibilité d’investir à partir de 40 à 50 000 Euros sans contraintes, ni de risques trop importants.
La location résidentielle est un moyen de rentabiliser rapidement votre investissement : la location à la semaine ou au mois vous rapportera plus qu’une simple location d’un résident américain à l’année.
De plus, cela vous laisse la liberté de bloquer certaines semaines à votre convenance pour séjourner agréablement à Miami pour un prix raisonnable.
On est loin du time-sharing espagnol qui est une belle arnaque !

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Un investissement pour votre retraite
Prévoir sa retraite, c’est bien … mais le plus tôt possible, c’est mieux ! vous pensez que votre contrat d’assurances-vie est une bonne opération ? hé bien, laissez-moi vous dire que vous allez le regretter amèrement.
Comment faire confiance aux banques et aux financiers qui ont spéculé avec les fonds de pensions américains, les valeurs de grands entreprises, la spéculation sur les dettes des pays qui ont des difficultés ?

 

 

 

Investissement locatif immobilier à l’étranger

 

Comment cibler un bien pour investir ?

La localisation géographique … une donnée précieuse

Par principe, vous devriez connaître le lieu où vous souhaitez investir : ceci afin d’éviter des problèmes ultérieurs de revente.
Dans le cas où vous ne connaissez pas le pays dans lequel vous souhaitez investir, faites-vous aider par un professionnel français (si possible) ou bien un professionnel du pays.
Comme en France, la modernisation de la ville et l’urbanisation sont importantes et à prendre en compte.

Images Miami
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Les pays européens sont-ils encore intéressants en 2012 ?
L’ Espagne a subi un choc immobilier, cela pourrait être une opportunité de racheter un appartement bien placé à Barcelone, par exemple.
Encore faut-il que les prix de l’immobilier en Espagne ne chutent pas encore ! La crise économique européenne est devenu une crise de l’Euro ce qui n’est pas sans poser de problèmes.
Souvenez-vous que la Grèce, l’Espagne et l’Italie sont des pays européens rentrés dans la CEE avec des difficultés dans les années 80.
D’un autre côté, si vous trouvez un appartement ou une maison en Espagne sur la côte à des prix avoisinants ceux de la France, cela pourrait être une bonne affaire : le taux de chômage est l’un des pires – malheureusement – de l’Europe.
Cela veut dire que vous pouvez embaucher à moindre coût du personnel de maison pour entretenir votre appartement ou votre maison.

 

Déterminez la tranche de prix de votre investissement
Faites attention à votre véritable budget : 30 000 € ne correspond pas à 40 000 € .
Si vous cherchez un bien hors zone Euro, soyez très attentif aux variations des devises !
En 2012, le dollar américain reste encore intéressant pour investir aux Etats-Unis :  il est fort probable que la différence entre le dollar US et l’Euro s’érode pour rééquilibrer les échanges commerciaux entre les Etats-Unis et l’Europe.
Les efforts des pays européens pour abaisser leur endettement permettront peut-être de favoriser ce ré-équilibrage.

Cela voudrait dire qu’en cas d’augmentation du cours du dollar US par rapport à l’Euro vous ferait gagner environ 25% de la valeur du bien acheté … sans prendre d’énormes risques ! Et ceci sans rien faire d’autre que de faire l’acquisition d’un modeste appartement au soleil pour un prix très abordable.

Un exemple : informez-vous sur le marché immobilier américain car il y a encore des opportunités à saisir cette année 2012 !
Le taux de conversion est celui-ci au 19/06/2012 : pour 1 EURO, vous obtenez 1,26 USD ! soit une différence de 26% qui pourrait être prochainement votre gain !

Faites-vous conseiller sur le marché US par des spécialistes, cliquez ici.
Renseignez-vous sur les éventuels frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous devrez déterminer le coût éventuel des travaux (même si vous les faites vous-mêmes) pour vous éviter d’annuler l’opération car vous n’aviez pas prévu le coût des frais des avocats ou notaires.

 

 

Pourquoi investir à l’étranger plutôt qu’en France en 2012 ?
Les opportunités de faire une « bonne affaire » sont maintenant limités en France pour plusieurs raisons :
– le marché immobilier stagne, les prix de l’immobilier en province a baissé dû à une trop forte demande de prix élevés de la part des propriétaires
– les « primes » d’accès à la propriété ont été limitées et seront clôturées : le « PTZ » (Prêt à Taux Zéro) qui était une très opportunité pour les ménages pour accéder à leur 1er acquisition est maintenant limité au marché du neuf.
Or, le prix du marché du neuf n’est pas bon marché. Certaines villes de province voient des programmes beaucoup plus chers que dans l’ancien, alors que les matériaux ne sont « standards » et alors que le neuf ne présente que peu d’intérêt en terme de « charme ». La plupart des programmes en ville sont des immeubles en co-propriétés, de petits « HLM » améliorés sans grande qualité sur le fond.  Ce qui fait grimper la note, ce sont surtout les nouvelles normes de construction. Les constructions neuves sont soumises à des économies d’énergie, au moins sur le chauffage.
Le scandale des économies d’énergie sur le marché immobilier du neuf : alors que le gouvernement avait engagé des « grenelles » de l’environnement, les professionnels du bâtiment ont dû se conformer aux nouvelles directives écologiques. Et, même si les programmes en neuf sont maintenant orientés basse consommation (labels « BBC », etc …), leur construction est rarement écologique : utilisation du béton et ciment à outrance (énorme gâchi d’énergie, ce que l’on appelle l’énergie grise, c’est l’énergie utilisée pour préparer les matériaux de construction), utilisation de laines d’isolation faussement écologiques (laines de roche, laines de verre), utilisation de panneaux PVC ou dérivés de pétrole (plaques de polystyrène extrudé), etc … Pas très écologiques tous ces matériaux car difficilement recyclables.
Il y a aussi une question de qualité de vie et de santé : les matériaux utilisés doivent être rigoureusement sélectionnés à cause notamment des COV (émanation de produits toxiques issus de la colle, par exemple).

En résumé, si vous voulez investir dans le neuf en France, sélectionnez rigoureusement le programme, et informez-vous sur les matériaux et les réelles économies d’énergies. L’un des moyens est de savoir quel sera le niveau des charges de copropriété : si le montant ramené au m2 est très supérieur à celui du m2 dans l’ancien dans le même quartier, il y a alors un souci car le nouvel immeuble devrait vous coûter moins cher (!).

Quels sont les pays dans lesquels un français peut investir sans trop de risques ?
Nous pouvons déjà citer quelques destinations qui peuvent être intéressantes pour investir légalement à l’étranger :

– les Etats-Unis :

  • la Floride
  • Miami et sa banlieue
  • la Californie

– l’Europe :

  • L’ Espagne et les Canaries
  • Monaco (trop cher pour débuter, mais intéressant pour celui qui peut investir)
  • les pays de l’Est : les rives de la mer noire sont recherchés par les slaves, et donc il y a possibilité de faire du locatif touristique

– l’Asie :

  • Singapour, Hong Kong, Shanghai
  • La Thaïlande , l’Indonésie

– l’Amérique latine :

  • le Brésil

 

Photos Singapour
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Investissement locatif immobilier en France

L’investissement locatif immobilier en France

La location d’un appartement, d’une maison ou même d’une place de parking peut représenter un « bon » investissement à moyen et long terme.
Il faut toujours garder à l’esprit que la RENTABILITÉ est un des éléments essentiels de ce type d’opération.

La rentabilité peut se calculer sur 2 axes :
1 – la rentabilité brute de la location du bien, comparée par rapport au coût global d’acquisition du bien

Exemple :
Un parking acheté  10 000 € + 1000 € de frais me coûte 11 000 € à l’achat.
Si je ne fais pas de crédit, on peut dire que j’ai investi de l’argent en cash dans ce bien, et que je ne dois pas rembourser un crédit à une banque.
Imaginons que la location est de 100 € bruts / mois.
11000/ (100 x 12)  = 9.16 % de rentabilité brute

C’est un taux intéressant, car aucun livret d’épargne ne vous rapportera autant !
Selon votre situation fiscale, vous aurez probablement à vous acquitter d’impôts.

2- le bien aura une tendance à s’apprécier au fil des années, et sera revendu plus cher :
la revente du bien est un point prépondérant à prendre en compte dès l’achat.
Pourquoi acheter un bien si vous ne pourrez pas le vendre facilement par la suite ?

Exemple :
reprenons l’exemple du parking payé 11 000 € en année n.
imaginons maintenant que vous revendiez ce parking 10 ans après.

Hypothèse : le marché de l’immobilier a connu des hauts et des bas ces dernières années, nous pouvons retenir une progression de +50% en valeur, par exemple. (ce n’est qu’une hypothèse).

Notre parking aurait donc une valeur de : 10 000 (prix d’achat initial ) + (10000 * 0.5) = 15 000 €
Ce n’est pas exceptionnel, mais si on pose le calcul :
11 000 / 15 000 = 1.36 … soit un gain potentiel de 36% sur 10 ans.

Vous auriez donc amorti votre investissement initial de 11 000 € et empoché un gain brut de 5000 €.

Gain total au bout de 10 ans :
11 000 € (amortissement)
5 000 €
soit un total de 16 000 € ! (moins les impôts !).

Nos chiffres sont simples et il faut toujours bien vérifier le marché de l’immobilier avant de se lancer.
Certaines personnes modestes ont choisi ce type d’investissement car assez facile à mettre en oeuvre avec PEU d’argent pour démarrer !

 

 

Comment cibler un bien pour investir ?

La localisation géographique

Par principe, vous devriez connaître le lieu où vous souhaitez investir : ceci afin d’éviter des problèmes ultérieurs de revente.
Chaque ville (ou quartier pour Paris) a des zones qui ne sont pas « réputées » où les biens immobiliers se vendent moins bien et moins rapidement que dans d’autres quartiers plus côtés.
La modernisation de la ville et l’urbanisation sont importantes et à prendre en compte.
Le type d’appartement (ou de maison) par rapport à la demande
Vous devez cibler parmi les biens les plus demandés. Pour être certain que vous ne vous trompez pas, allez voir quelques agences immobilières pour avoir une idée de ce qui se loue rapidement et facilement.
Un exemple : à Paris, les petits appartements trouvent rapidement des preneurs en location car la demande est forte en permanence.  En effet, les flux d’étudiants et de jeunes travailleurs sont toujours des facteurs importants sur le marché locatif immobilier.

S’informer via la presse spécialisé est aussi une autre source d’informations.
Attention toutefois aux soi-disant sites internet où vous allez trouver des informations sur le prix au m2. Très souvent, il s’agit de moyennes de prix de vente sur les dernières transactions.
Or, le seul observatoire fiable est celui des notaires, n’hésitez pas à aller le consulter en cliquant ici.

 

Déterminez la tranche de prix de votre investissement
Renseignez-vous sur les éventuels frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous devrez déterminer le coût éventuel des travaux (même si vous les faites vous-mêmes) pour vous éviter d’annuler l’opération car vous n’aviez pas prévu e coût des frais de « notaires » (qui englobent en fait pour majeure partie les impôts que l’Etat français récupère aussitôt ! ).